Kuusalu vallavolikogu 2. oktoobri otsus ühtlustada vallas kehtivad maamaksumäärad on pannud sotsiaalmeedia kihama. Ühed küsivad ärritunult või siis nõutult, miks meie maamaks nii palju tõuseb, teised aga miks Kuusalu vallas pole siiani ühtlustatud maamaksu määrasid? Ehkki ma ei olnud volikogus arutelu juures ja ei tea kõiki ühtlustamise tagamaid, püüan siinkohal kirjeldada seda, miks rakendati siiani erinevates valla piirkondades erinevaid maksumäärasid ning teen ka enda poolsed ettepanekud kuidas tekkinud olukorda lahendada.
Maamaks on ühest küljest riiklik maks – selle on kehtestanud Riigikogu oma seadusega (Maamaksuseadus võeti vastu juba 1993. aastal). Riik, täpsemalt Maa-amet, on ka see, kes kehtestab erinevates piirkondades kehtivad maa maksustamise hinnad.
Teisest küljest on jälle tegu justnagu kohaliku maksuga, sest laekub see ju täielikult omavalitsuse eelarvesse ning omavalitsuse volikogule on antud voli kehtestada maksumäärad vahemikus 0,1 … 2,5% maa maksustamishinnast.
Ääremärkusena olgu mainitud, et viimase väite valguses oleks võinud ka 2019. aasta maamaksu määruse menetlemisel rakendada kohalikele maksude kehtestamisele ja muutmisele valla põhimäärusega sätestatud põhimõtet, et taolisi eelnõusid menetletakse vähemalt kahel lugemisel, sest aega uute määrade kinnitamise tähtajani oli ometigi piisavalt. Mitut lugemist ei tehtud. Ju siis olid vallavõimul selleks omad, mulle teadmata olevad põhjused. Aga see pole praegusel hetkel peamine teema.
Kõigepealt mõistest maa „maksustamishind“. See on riiklikult määratud maa „väärtus“ mingis piirkonnas, mis arvestab teataval moel maa turuhinda. Kui kuskil on mingi hinna kehtestamisele eelneva aja jooksul toimunud mõned (turuhinnast) kõrgema hinnaga tehingud, toob see endaga kaasa maa maksustamishinna paratamatu (ja kohati üsna) järsu tõusu. Piirkondades, kus tehinguid tehakse vähe ja/või madala hinnaga, võib maa maksustamise hind ümberhindamise tagajärjel ka langeda. Maksustamishinna kehtestaja – Maa-amet – ei süüvi tavaliselt tehingute tagamaadesse, vaid lähtub pelgalt „kuivast“ statistikast.
Viimati toimus riiklik maa maksustamishindade korrektsioon 2010. aastal (vt Tabelit 1) ning uued hinnad hakkasid kehtima 2011. aasta jaanuarist.
Siit ka põhjus, mis toonane volikogu maamaksu muutmisega tegelema pidi. 2014. aastal tõsteti pisut sisemaa maamaksumäärasid, et maamaks valla sisemaa külades ja rannakülades oleks pisut võrdsem, kuid diferentseeritud maksumäärade põhimõtet ei muudetud – selleks on maa maksustamishinnad valla erinevates piirkondades liiga erinev.
Kui 2010. aastal volikogu uusi maksumäärasid kehtestama asus, toimusid selle ümber tulised debatid. Koguni nii tulised, et ähvardasid toonast koalitsiooni lõhkuda. Pingeliste läbirääkimiste tulemusena jäi koalitsioon siiski püsima, omavahelise, osaliselt oludest peale sunnitud suhtlemise käigus tekkis aga esmakordselt usaldus toonase koalitsiooni ja opositsiooni vahel ning leiti kompromiss – diferentseeritud maamaksumäärade näol, mida 2013. aastast kehtima hakanud kodualuse maa maksuvabastus veelgi leevendas. Muidugi Salmistu-Valkla ja teiste väga kõrge maamaksuga piirkonna elanikud tollast otsust siiani mõistlikuks pidanud pole.
Toome olukorra ilmestamiseks mõned näited hüpoteetiliste, aga suuruselt samasuguste kinnistute maamaksudest valla erinevates asulates. Kõik arvutused asuvad tabelis 2
Võtame esimese hinnavõrdluse aluseks 2000 ruutmeetri suuruse elamumaa krundi[1]. (Sellise pindalaga oleks ruut, mille külje pikkus on 45m või siis ring, mille läbimõõt on 50m või moodustaks see kinnistu umbes kolmandiku jalgpalliväljaku pindalast.)
Alevikes ja tiheasustusaladel on krundid pigem väiksemad, maa-asulates aga enamasti suuremad. Alevikes ja ka tiheasustusaladel, mis Kuusalu valla mõistes tähendab rannakülade merele lähemat osa, on maamaksust vabastatud 1500 m2 kodualusest maast, mujal on vabastatud 2ha (20 000 m2).
Elamumaa maksumäär oli 2018. aastal igal pool 2,5% maa maksustamise hinnast. Kuna volikogu seda määra ei muutnud, maksavad inimesed volikogu tahtel oma elamumaa eest ka 2019. aastal sama palju maamaksu kui tänavu.
Võrreldes elamumaid erinevates valla piirkondades selgub, et krundi „hind“ Salmistul[2] on hindajate arvates umbes kaks[3] korda kõrgem kui Kuusalu alevikus või Leesil, mistõttu peavad Salmistu elanikud oma sama suure kodualuse maa eest maksma kaks korda kõrgemat maamaksu kui Kuusalu või Leesi inimesed.
Võrreldes Salmistu elamumaa maamaksu Saunja või Valgejõe sama suure kinnistu omaga, on vahe isegi 6,5 kordne.
Erinevus maamaksu suuruses muutub veeldi drastilisemaks, kui võrdleme omavahel 2 hektariste (see on 20 000 m2 ehk umbes 141 meetri pikkuse küljega ruudu või 160 meetrise läbimõõduga ringi või siis umbes 2,5 kordne jalgpalliväljaku pindala) mittepõllumajandusliku maa – näiteks metsatüki – maksustamist valla erinevates külades. Maa-amet on hinnanud taolise kinnistu hinnaks Salmistul 22 793 eurot, Leesil 13 662 eurot ning Kuusalu alevikus 3910 eurot.
Seni maksid need Kuusalu valla maaomanikud, kelle maa maksustamishind ei olnud arutult kõrge ja maa ei jäänud endise ega praeguse polügooni aladega samasse hinnatsooni, 2 … 2,3% maa maksustamishinnast. Kõige kallimate piirkondade maaomanikud aga „kõigest“ 1,2% maksustamise hinnast.
Lahemaale jäävate maade omanikele rakendus sealsete piirangute tõttu maksusoodustus 50% – seega Valgejõe tegelik maksumäär (tabelis on 2,3%), mis õige võrdlusarvu annaks peaks olema hoopis 1,2% ning Leesil (1,2%) 0,6%.
Mäletatavasti püüdis Kuusalu vald seda Lahemaa soodustuse tõttu saamata jäävat maamaksu kohtu abiga riigilt tagasi nõuda, paraku edutult. Ka selle soodustuse määramisel on puudunud vallal otsustusõigus. Seda erinevust oleks põhimõtteliselt võimalik kompenseerida kõrgema maksumääraga, kuid paraku on 2,5% lagi, mida volikogu määrata saab.
Käesoleva aasta suvel volikogus võimu võtnud koalitsioon otsustas (kardan, et senise maksustamise põhimõtete tagamaid teadmata ega põhjalikumat analüüsi koostamata – vähemalt pole tänaseni avalikusele vaatamata nõudmisele seda esitatud) lõpetada „ebaõiglus“, kus maamaksumäär Salmistul ja Leesil (ja üleüldse rannakülades) on võrreldes valla ülejäänud piirkondadega „anomaalselt madal“ ning kehtestas peaaegu igal pool ühtlase maamaksu määraks 2,5%.
Millegipärast tehti erand Rehatse, Kosu, Aru, Hirvli, Sigula, Vahastu, Mustametsa, Uuri, Kolga ja Liiapeksi külades asuvatele kinnistutele – seal jäi maksumäär mullusega võrreldes muutumatuks ehk 2,0%. Miks volikogu just need külad valla 67 asula hulgast välja valis ja priviligeeritud seisu tõstis, ei oska aimata. Ma ei tahaks uskuda, et selle taga on asjaolu, et mitmed koalitsiooni mõjukaimad liikmed just nendes külades elavad või siin maad omavad.
Ühtlustamise tagajärjeks on, et Salmistul ja Leesil tõuseb 2019. aastal maamaks praegusega võrreldes enam kui kahekordseks – täpsemalt on tõusuks 108%.
Salmistu elaniku jaoks tähendab see senise 257 eurose maamaksu asemel 536 eurost maksu (ehk 279 eurot mullusest rohkem). Leesi elanikule aga senise 154 (77[4]) eurose maksu asemel 321 (161) eurost maksu (ehk 167 (84) eurot mullusest enam).
Seevastu Kuusalu alevikus või Saunjas maad omavale isikule tõuseb maamaks „ainult“ 25%, mis viib tema rahakotist välja vastavalt 18 või 9 eurot rohkem kui mullu.
Kahalas maad omavatel inimestel, nagu öeldud, ei muutu midagi. Sisuliselt ei muutu midagi ka Valgejõe elanike jaoks – neile tõuseb maamaks 3 euro võrra.
Kas nüüd on siis võrdsus Kuusalu valda saabunud?
Tundub, et nende kriitikute jaoks, kes võrdlevad pelgalt erinevate hinnatsoonide maksumäärasid (protsente) ega tea, mis on nende taga, vist küll.
Neile, aga kes vaatavad ka arvusid, võiks tekkida küsimus, et kui juba täna maksab 2 hektari mitteharitava maa omanik Salmistult pea 3,5 korda rohkem kui maaomanik Kuusalus või 8 korda rohkem kui samaväärse maatüki omanik Kahalas ning peale „võrdsustamist“ hakkab ta sama maa eest maksma Kuusalu alevikuga võrreldes pea 6 ning Kahalaga võrreldes 17 korda rohkem, siis on pildil, nagu öeldakse, miskit valesti.
Kui eesmärgiks olnuks suurema võrdsuse saavutamine – rõhutas ju vallavanem valla 80. juubelisünnipäeval peetud kõnes, et Kuusalus on olnud kõrgelt hinnatud põhjamaine võrdsusprintsiip, tulnuks Salmistu ja teiste rannakülade maamaksumäärasid hoopis jõuliselt vähendada. Ometi mindi aga risti vastupidist teed ning maamaks jäi samaks Kahalas ja teistes temaga sama hinnatsooni jäävates külades, kus maamaks võrreldes Salmistuga sisuliselt niigi olematu on.
Tundub, et Salmistu, Valkla ja teiste 108% tõusu „nautivate“ maaomanike küsimus – mida saame meie 17 korda rohkem kui Kahala või Kolga maaomanikud, on igati õigustatud ja asjakohane.
Õnneks on praeguse koalitsiooni tekitatud olukorda võimalik veel tagasi pöörata, sest maamaksumäärad lähevad lukku alles 2019. aasta jaanuari viimasel päeval.
Annan teada, et olen vastse volikogu liikmena saatnud volikogu esimehele eelnõu, mille vastuvõtmine muudab võrreldavate suurustega maatükkide eest makstava maamaksu numbrid Kuusalu valla erinevates asulates võrdsemaks, sest on ju Kuusalu valla poolt nendes osutatavad „teenused“ – kui kohutav sõna avalike hüvede nimetamiseks – kõigis valla asulates võrreldavad, et mitte öelda ühesugused.
[1] Kõik arvutused on leitavad juuresolevast tabelist 1
[2] Ka Valklas, Andineemel, Tsitres jne valla Tallinna pooses ranna ääres
[3] Siinkohal pole arvestatud võimaliku maamaksu vabastusega 1500 m2 ulatuses
[4] Sulgudes on toodud Lahemaa soodustusega maamaksu summa
kuusalu.eu 